水电费发票开给房东还能税前扣除吗？福州、平潭3种情形（2026版）

先说结论

能扣，但要分情形：房东把水电当作转售、给你开了发票的，凭发票扣除；房东按分摊方式收取、没有单独开票的，凭房东开具的分割单并附其取得的水电发票复印件，作为扣除凭证；物业公司代收的，凭物业开具的发票或分割单处理。分割单可以用于企业所得税扣除，但不能用于抵扣增值税进项。

一句话：扣除看分割单，抵税只看专用发票。

一、政策依据就在两条里

《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第十八条规定：企业与其他企业、个人在境内共同接受应纳增值税劳务，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。

第十九条进一步明确：企业租用办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

一句话：要么给发票，要么给分割单，两条路都通。

二、三种情形，三种凭证

情形	房东怎么做	你拿什么入账	能否抵进项
转售水电	按转售开具增值税发票	发票	专票可抵
分摊收取	不开票，出具分割单	分割单加房东发票复印件	不能抵
物业代收	物业按代收转付开票或出分割单	物业发票或分割单	专票可抵

注意第一行和第三行的区别：只要对方按应税项目开了发票，就凭发票扣除，不需要分割单；只有对方选择分摊、没有开票时，才用分割单。两种凭证不能重复使用。

一句话：有票用票，无票用单，别两头都要。

三、一张合格的分割单要写清什么

• 出租方和承租方全称，与租赁合同一致；
• 费用所属期间，例如2026年10月；
• 总金额、分摊依据（面积、人数或表计读数）和本方分摊金额；
• 出租方取得的水电发票号码、开票日期、金额，并附复印件；
• 出租方盖章或财务专用章，经办人签字。

分割单不是随便写个收据。缺少分摊依据、缺发票复印件、金额与总表对不上，都可能被认定为凭证不合规。

一句话：分割单的效力，来自它背后的那张发票。

四、增值税进项：这一条最容易踩空

分割单只是企业所得税的扣除凭证，不是增值税扣税凭证。要抵扣进项，必须取得增值税专用发票，且用于生产经营。用于职工福利、集体宿舍的水电，即使取得专票也不能抵扣。

实务中常见做法：房东是一般纳税人且愿意开票的，尽量走转售开票；房东是小规模或不愿开票的，走分割单，接受不能抵进项的现实。选择前先算一笔账：能抵的进项，和房东因开票产生的税负，谁承担、怎么定价。

一句话：分割单省了所得税，亏了进项。

五、福州、平潭常见的三种场景

1. 写字楼整层租赁：物业统一收水电，通常可以开票，优先要专票。
2. 园区、孵化器工位：多为包干价含水电，合同写清租金含水电，就无需再单独取票。
3. 集群注册地址：只挂靠地址、实际不在此办公，一般不应产生水电费用扣除；账上出现大额水电反而容易引发关注。

一句话：费用要和真实经营地对得上。

常见误区

误区一：用房东个人抬头的发票入账。误区二：只有收据没有分割单。误区三：拿分割单去抵扣增值税进项。误区四：租金里已含水电又重复扣除。误区五：办公地址已迁走，水电费还在继续扣。

常见问题

房东不给开发票，只给收据，能税前扣除吗？

只有收据不行。按28号公告第十九条，出租方采取分摊方式的，应开具分割单等其他外部凭证；仅有收据、无分摊依据和发票复印件，凭证不合规，汇算时可能被调增。

分割单需要附房东的发票复印件吗？

建议附。分割单证明的是分摊关系，房东取得的水电发票证明费用真实发生，两者相互印证，才构成完整证据链。

物业开的水电费发票能抵扣进项吗？

取得增值税专用发票、且水电用于生产经营的，可以按规定抵扣；用于职工宿舍、食堂等集体福利的部分不得抵扣。

租金里已经包含水电费，还要单独取票吗？

不需要。合同明确约定租金含水电的，按租金发票扣除即可，不要再单独列支水电费，避免同一笔支出重复扣除。

政策来源与核查

《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第十八条、第十九条；《中华人民共和国企业所得税法》第八条。核查日期：2026年11月1日，具体执行口径以主管税务机关为准。

本文由即省财税内容系统整理，政策条款已人工核对，引文均标注来源。