4%的优惠只给“个人出租住房”，不区分承租方是个人还是公司；写字楼、商铺、厂房按租金收入12%缴房产税。老板把自有房产租给自己的公司，除了税率，还要过三关：代开发票、租金定价、水电物业的票据归属。
一句话：房子是什么性质，决定税率是多少。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为计税依据；第四条规定，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）给了住房一条优惠：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
注意“个人出租住房”这六个字，两个条件要同时满足。公司出租住房不适用4%；个人出租商铺、写字楼也不适用4%。
一句话：优惠看房产性质，不看租给谁。
| 税种 | 个人出租住房 | 个人出租商铺、写字楼 |
|---|---|---|
| 增值税 | 按月分摊租金未超过现行起征点的免征；超过的按不动产租赁计算 | 同左，一般不享受住房优惠 |
| 房产税 | 租金收入4% | 租金收入12% |
| 个人所得税 | 减按10% | 财产租赁所得20% |
| 印花税 | 租赁合同免征 | 按租赁合同金额千分之一 |
| 城镇土地使用税 | 免征 | 按地段等级缴纳 |
具体征收率和起征点以主管税务机关当期口径为准，表中比例来自现行有效文件，核查日期见文末。
一句话：住房一套算法，非住房一套算法。
公司付租金，没有发票就不能税前扣除。自然人出租不动产，要到不动产所在地主管税务机关代开增值税发票，通常需要身份证、租赁合同、不动产权属资料（具体材料以当地办税服务厅要求为准）。福州、平潭不少老板的做法是“自家人，签个合同转个账”，到了汇算清缴才发现这笔租金扣不了。
一句话：租金付得出去，票要拿得回来。
《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。老板和公司就是典型的关联方。租金长期明显低于同地段市场价，公司扣除的金额虽然少了，但税务机关仍可能按市场价核定，个人端的房产税、个人所得税也会被一并调整，还要加收滞纳金。
合理做法：留存同地段租金报价截图、中介挂牌信息或评估报告，租金与市场水平大体相当，并保持逐年稳定。
一句话：省下的租金，可能是以后补的税。
老板把房子“免费”给公司用，不等于不用缴房产税。《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说，公司作为使用人，要按房产原值减除规定比例后的余值代为申报。
免租期也要注意：出租方在免租期内仍按房产余值缴纳房产税，不能因为没收到租金就不申报。合同里写“免租三个月”，只是不收租金，不是不缴税。
一句话：不收租金，税还在。
租赁发票只覆盖租金。水电、物业费如果发票开在房东个人名下，公司不能直接扣除。要么由房东转售并开票，要么由公司直接与供水供电、物业公司签约、取得公司抬头的发票。用分割单处理时，要留存总表发票复印件、分摊计算表和收款凭证。
一句话：谁的抬头，谁才能扣。
误区一：以为“个人出租都是4%”。误区二：以为免租期不用缴房产税。误区三：以为关联方之间租金可以随便定。误区四：把房东个人名下的水电发票直接入账。
要。公司凭发票税前扣除，房东凭租金收入申报房产税和个人所得税。没有发票的支出，汇算清缴时会被调增。
按房产各自的实际用途分别计算。同一本产权证下部分自住、部分经营，通常按面积或使用情况合理划分，留存划分依据。
部分地区支持线上代开不动产租赁发票，具体以不动产所在地税务机关的渠道为准。跨省代开一般不被接受，需在不动产所在地办理。
不需要。财产租赁所得按次或按月计算，属于分类所得，不与工资薪金等综合所得合并汇算，由出租方自行申报或由税务机关代开发票时一并征收。
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号，1986年9月15日国务院发布，1986年10月1日起施行）第三条、第四条；《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号，2008年3月3日发布）；《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号，2009年发布）第一条；《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日通过，2018年12月29日修正）第四十一条。以上条款核查日期：2026年11月1日，具体执行口径以主管税务机关为准。
本文由即省财税内容系统整理，政策条款已人工核对，引文均标注来源。